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中国经济-空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升

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四姑娘山发生山难

同時,受貿易局勢影響,境外投資人認為當前人民幣匯率是被低估的。對他們來說,現在是進入中國市場一個比較好的時期。

寫字樓供應達到新高,需求端卻呈現低迷狀態。

從北京市來看,第二季度,北京共錄得6筆大宗交易,交易總額達70.3億元,環比有所回落,但上半年累計成交額仍達到230.9億元,同比增長30.1%。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

大宗交易依舊活躍至此,國內寫字樓市場呈現出較為有趣的局面:一方面,經濟下行,租金下挫,寫字樓空置現象有所加重;另一方面,商辦市場,大宗交易尤其是外資購買又非常活躍。

「過去八年北京寫字樓市場不均衡,呈現一邊倒的業主市場狀態,隨着需求放緩,供應增加,目前已經逐步向租戶市場轉變。」高力國際華北區董事總經理嚴區海表示。

據了解,目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%,很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。根據世邦魏理仕提供的數據,一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

「為了更快將空置寫字樓租出,開發商還提供了免租月等政策吸引租戶。」北京金泰國際大廈租賃部李小姐表示。

中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發佈的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》顯示,經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加,預計至2019年底,17個城市寫字樓平均空置率將突破20%,其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值,成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰,將令其空置率重回上升通道。

據這位分析人士了解,全國平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上。一線城市空置率相對更健康,北京、廣州空置率在10%左右或者以下,上海相對略高,空置率在15%以上,因為上海寫字樓供應在近幾年包括未來幾年是比較充沛的。根據世邦魏理仕的最新數據,預計未來六個月,超過77萬平方米的新增供應入市,空置率將會進一步推升,租金亦將承壓下行。

空置率走高租金下挫自2018年下半年以來,北京寫字樓市場表現低迷。如今,2019年已經走過一半,這種現象依舊延續。前述金長安大廈從2018年下半年開始就空了一片,目前其空置率在20%左右,成交價約為每平方米7元/天,低於此前最低租金7.5元/天。同樣的狀況也發生在北京其他商圈寫字樓。

高力國際提供的數據顯示,受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響,2019年上半年末北京甲級寫字樓空置率達到11.5%,為八年以來的最高值;租金小幅下調,平均凈有效租金為每月398.8元/平方米,較2018年末環比下降0.6%;新增供應16萬平方米,總存量達到832萬平方米。

有分析人士向21世紀經濟報道記者指出,空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應大幅提升。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示,近幾年一些中西部二線城市在短期內集中了大量的新增供應,導致整體空置率出現上漲。

戴德梁行的數據顯示,2019年二季度,位於北京中央商務區的中國人壽金融中心作為中服地塊首個項目正式啟用,隨着新項目的入市和部分企業退租及縮減面積影響,全市和五大核心區空置率分別上升至8.9%和5.6%。其中,金融街、中關村等核心商圈,空置率仍維持在較低水平。其中,中關村空置率為1.2%,相比一季度上升了0.8%。

新增供應大幅提升通常來講,寫字樓市場正常的空置率水平在10%左右,有些波動屬正常現象。但受經濟下行與持續充沛的新增供應等因素影響,一些城市寫字樓市場已出現明顯異動。

高力國際預計,2019-2022年寫字樓新增供應總計約168萬平方米。其中,2019年寫字樓新增供應共計約81萬平方米,為近十年新高。預計今年下半年的供給高峰將進一步推高平均空置率至歷史新高,並拉低平均租金,市場趨勢有利於企業繼續降低寫字樓租賃成本。

據世邦魏理仕統計,2019年一季度,全國商辦市場大宗交易金額超過人民幣530億元,其中外資佔比進一步大幅提升至50%,為2016年以來單季最高。

「市場沒以前好了。」負責金長安大廈租賃業務的中介人員小蔣語氣中透露出一絲無奈,他在這一行已經做了6年,見證了不少寫字樓從人來人往到人去樓空的變化。2014年、2015年正值金融業快速發展,寫字樓里則出現了很多金融公司租戶。然而,隨着去年互聯網金融行業整頓,監管趨嚴,一些企業就此倒下;另一方面,受網貸平台爆雷等事件的影響,也讓寫字樓業主方變得更加謹慎。

6月28日,潘石屹宣布銷售預估總價約78億的自持物業。他向21世紀經濟報道記者坦言,寫字樓租金回報率不高是其出售物業的原因之一。「我們物業回報率是3%,但銀行貸款的利息是4個點,租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外,SOHO中國目前資產太單一,主要是辦公產品,出售之後,儲備點別的東西更好。」潘石屹說。

距離金泰國際大廈不遠的CBD商圈是北京遠行地產租售人員小郭主要負責的區域。自今年3月份開始,CBD商圈空置率逐漸上升,目前已達20%左右。相比於物業方,小業主更着急將手頭空置的物業租出去,因此提供的價格更低一些,也更好講價。「有些業主只要有顧客,價格都好談,別低太多就同意。」小郭告訴記者,他協助租戶壓低價格,順利成交了幾單。他還觀察到,由於通州和亦庄新增的一些寫字樓價格更加便宜,許多租戶都被分流了。「現在空的房子多,客戶選擇餘地大,都想先租便宜的。」小郭說。

「我們建議有租賃需求的租戶應抓住該有利時機,以期以優惠的租金條件享受高品質寫字樓空間,同時寫字樓業主也要預見到市場的變化,及時調整租賃策略,以實現租賃業績。」嚴區海說。

對此,高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒給出了他的看法。他認為,外資湧入中國商業地產更多還是看好北上廣深等城市資產的保值增值能力。「可見,境外的資本還是對中國的經濟有信心的。」

北京甲級寫字樓空置率的上升,也使得租金增速承壓,租金回報率下降。

2018年以來,北京互聯網金融中心的企業構成發生了很大變化,多家互聯網金融公司搬離寫字樓,這也導致許多寫字樓頓時出現大面積的空置。根據高力國際的數據,2019年上半年甲級寫字樓凈吸納量約為9.6萬平方米,半年環比降低69.3%,同比降低69.6%。談及需求下降的原因,高力國際認為,去年互聯網企業的大量投資拉動了寫字樓需求,需求井噴式增長,而今年投資量大幅下降;另一個主推手是聯合辦公,去年聯合辦公對市場的整體吸納量是驚人的,然而今年聯合辦公幾乎停止了擴張行為。在21世紀經濟報道記者調查過程中,多個甲級寫字樓的租賃負責人均向21世紀經濟報道記者表達了對互聯網金融客戶的謹慎態度,一交流都首先詢問客戶來自哪個行業。金長安大廈租售人員小蔣更是明確表示,大廈對金融投資、基金類的公司把控比較嚴,如果公司資質不夠,沒有國企或央企背景,基本不談。相比之下,科技類企業則更受歡迎。

空置率走高租金下挫主要原因是寫字樓新增供應大幅提升。近幾年一些中西部二線城市在短期內集中了大量的新增供應,導致整體空置率出現上漲。

此外,當前的經濟形勢也是影響因素之一。核心區域的寫字樓租金在下降,也一定程度反映了當前的經濟形勢。

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